Le démembrement

La loi en bref

En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier peut percevoir des revenus. Mais le capital est aliéné. Il n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Il est tenu aux grosses réparations.



La fiscalité 

Si l’immeuble est donné en location, l’usufruitier est imposable au titre des revenus fonciers pour les loyers qu’il perçoit. Le nu-propriétaire, s’il supporte les charges de grosses réparations, peut en contrepartie les déduire de son revenu global, à défaut d’autres revenus fonciers, ou si ces dépenses excèdent le montant de ses revenus fonciers.



Les obligations 

Les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.

Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents, jusqu’au 4e degré inclusivement, et concerner un immeuble, qu’il soit bâti ou non. Le démembrement portant sur des titres de société est donc exclu.



Les contribuables concernés

• Pour l’acquisition de la nue-propriété, en priorité les investisseurs fortement imposés ou qui disposent de revenus fonciers importants mais ne recherchent pas de revenus immédiats.

• Pour l’acquisition de l’usufruit en priorité ceux qui recherchent des revenus immédiats importants mais peu imposés à l’IR.